Vastgoed en bouw

Dé vrij recent nog door de Hoge Raad bevestigde gouden regel bij meerwerk is dat de aannemer te allen tijde de opdrachtgever direct ervan op de hoogte moet stellen dát meerwerk tot bijbetaling zal moeten leiden. Doet u dit niet, dan bestaat het risico dat er een streep gaat door uw recht op bijbetaling (de Hoge Raad is daar heel streng in). Het is daarbij volgens de Hoge Raad niet zozeer vereist dat direct precies wordt aangegeven hoeveel bijbetaald zal moeten worden; waar het volgens de Hoge Raad om gaat, is dat de opdrachtgever zich er direct bewust van is dát het meerwerk ertoe leidt dat bijbetaald moet worden.

Met andere woorden, zodra u met meerwerk te maken krijgt is het zaak de opdrachtgever direct te laten weten dat de portemonnee getrokken zal moeten worden (en geeft u daarbij bijvoorbeeld aan dat u de opdrachtgever daar nog nader over zal berichten). Het nadrukkelijk advies is verder om dit (tevens) schriftelijk te doen. Anders kan dit mogelijk tot bewijsproblemen leiden; wanneer u uitsluitend de mondelinge mededeling doet, kan lastiger bewezen worden dat u het correcte signaal gegeven heeft.

Het is belangrijk om zo goed en snel mogelijk de aannemer te wijzen op de door hem gemaakte fouten of de fouten waarvoor hij verantwoordelijk is. Indien de aannemer het werk nog niet heeft opgeleverd, dan ligt het risico bij de aannemer. Indien het werk wel is opgeleverd, maar de onderhoudsperiode loopt nog, dan is de aannemer verplicht deze gebreken op zijn kosten te herstellen. Indien het werk is opgeleverd en de onderhoudsperiode is verstreken dan is het werk voor risico van de opdrachtgever, tenzij sprake is van verborgen gebreken of een garantie is afgegeven op het werk.

Bij de melding moet de aannemer een redelijke termijn worden gegund om de gebreken te herstellen. De lengte van de termijn voor nakoming hangt van de omstandigheden af. Een relevante omstandigheid is de tijd die de schuldenaar vóór de aanmaning heeft gehad om zich voor te bereiden. Artikel 7:761 lid 1 BW bepaalt dat elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. Het is mogelijk deze termijn te stuiten (lees: verlengen). Indien de UAV 2012 op de aannemingsovereenkomst van toepassing is, bepaalt paragraaf 12 voor verborgen gebreken dat de rechtsvordering van de opdrachtgever niet-ontvankelijk is indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de dag van oplevering, of indien sprake is van een onderhoudsperiode, de dag na het verstrijken van die periode. Dit is een vervalbeding en kan – in tegenstelling tot een verjaringstermijn – niet worden gestuit. Vervaltermijnen worden door de rechter ambtshalve toegepast. Dat wil zeggen dat ongeacht of de aannemer een beroep op een vervaltermijn doet, de rechter zelf toetst of die vervaltermijn van toepassing is. Het is daarom belangrijk de termijnen goed in de gaten te houden en adequaat te reageren.

Vaak maken wij mee dat (ook) een beroep kan worden gedaan op de verzekeraar van de opdrachtgever. Denk bijvoorbeeld aan een opstal- en inboedelverzekering bij ontstane lekkages. Of dit mogelijk is, hangt van de polisvoorwaarden af.

De UAV 2012 staat voor de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012. Dit is een standaard set van administratieve voorwaarden die in Nederland veel gebruikt wordt bij vaak grotere, meer complexe bouwprojecten. De UAV 2012 regelt de juridische verhoudingen tussen opdrachtgevers en aannemers bij bouwprojecten.

De UAV 2012 bevat bepalingen over een breed scala aan onderwerpen, zoals de uitvoering van het werk, de verplichtingen van de aannemer en de opdrachtgever, wijzigingen in het werk, meer- en minderwerk, oplevering, en geschillen. Deze voorwaarden zijn bedoeld om een duidelijk en evenwichtig kader te bieden voor de uitvoering van bouwprojecten, waarbij de rechten en plichten van beide partijen goed zijn afgebakend. De UAV 2012 wordt vaak door overheden en in de private sector gebruikt en is een opvolger van eerdere versies, zoals de UAV 1989.

Het is van belang wat wordt gehuurd, en hoe lang datgene wordt gehuurd. De huurovereenkomst voor een huurauto of vakantiewoning die voor ‘een bepaalde tijd’ (bijvoorbeeld 1 week) wordt gehuurd, hoeft niet te worden opgezegd. Zo’n huurovereenkomst eindigt op het moment dat de afgesproken periode afloopt. Maar huur je de huurauto of vakantiewoning voor ‘een onbepaalde tijd’, dan moet de huurovereenkomst wel worden opgezegd.

Voor gebouwde onroerende zaken zoals woningen, winkelruimten (waaronder ook cafés en restaurants vallen) en kantoorruimten/overige bedrijfsruimten gelden specifieke wettelijke regels. Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst van een gebouwde onroerende zaak moet worden opgezegd, met inachtneming van een wettelijke of contractuele opzegtermijn.

Voor zelfstandige woningen en winkelruimten die korter dan twee jaar worden verhuurd, en voor onzelfstandige woningen (kamers) die korter dan vijf jaar worden verhuurd, gelden (nu nog) enkele uitzonderingen voor de verhuurder: die moet de huurder alleen informeren dat de huur niet wordt voortgezet. De huurder moet een dergelijke huurovereenkomst wel altijd opzeggen.

Verhuurders van woningen en winkelruimten kunnen bovendien alleen opzeggen, wanneer er zich een in de wet geregelde opzeggingsgrond voordoet. Voorbeelden hiervan zijn slecht huurderschap, dringend eigen gebruik of de realisatie van een bestemmingsplan.

Opzegging is overigens niet vereist, wanneer de huurder en verhuurder de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen.