Waar gehakt wordt, vallen spaanders. Onze advocaten van de sectie Aansprakelijkheidsrecht te Amsterdam kunnen dat onderschrijven. Op dagelijkse basis behandelen zij zaken met betrekking tot beroepsfouten, en staan zij professionals en gedupeerden bij in aansprakelijkheidskwesties. De gedupeerde zet doorgaans in op schadevergoeding of zoekt genoegdoening bij de tuchtrechter. De professional op zijn beurt hoeft ook niet stil te zitten terwijl hij geschoren wordt, en dat is beslist ook onverstandig. De professional doet er ook verstandig aan om juridische bijstand in te roepen.
In een reeks van artikelen gaan we in op de onderscheiden aansprakelijkheidsnormen voor specifieke professionals. In dit eerste artikel staat het handelen van de makelaar centraal. Welke gedragsnormen gelden voor de makelaar, en waar moet een gedupeerde naartoe om zijn recht te halen?
Soorten zaken
Over de handelswijze van de makelaar is momenteel veel te doen. De aanleiding daartoe was de recente televisie-uitzending van Tros Radar, waarin het consumentenprogramma over ernstige misstanden rapporteerde. Makelaars zouden onderling samenwerken en bewust de prijs opdrijven, of anderszins het eerlijke biedingsproces ondermijnen. Dergelijke verwijten zien wij ook terug in onze praktijk. In andere veelvoorkomende zaken gaat het om een teleurgestelde koper die de verkopend makelaar aanspreekt op misinformatie – denk aan misleidende mededelingen omtrent het metrage, zakelijke rechten of (bouw)beperkingen – of om een teleurgestelde verhuurder die zijn makelaar erop aanspreekt een waardeloze (of soms zelfs criminele) huurder te hebben aangedragen. De jongste spannende zaak op ons bureau handelt over een makelaar die haar klant als de gedroomde koper presenteerde, terwijl de man een notoire oplichter bleek. Die zaak hebben we inmiddels voor de civiele rechter en de tuchtrechter gebracht.
Civiele normen
In de civiele procedure voor de rechtbank gaat het erom schade vergoed te krijgen, waarbij de gedupeerde zich doorgaans op het standpunt stelt dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden. De zorgplicht volgt uit de wet wanneer de gedupeerde zijn ‘eigen’ makelaar aanspreekt (artikel 7:401 BW), echter als men zich richt op de makelaar van de ‘ander’, dan volgt een zorgplicht onverminderd uit de rechtspraak en het leerstuk van de onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Wat onder de zorgplicht moet worden verstaan is in juridisch jargon “casuïstiek”, of beter gezegd: koffiedik kijken. Telkens zijn de omstandigheden van het geval beslissend, en geen situatie is nu eenmaal hetzelfde.
Toch zijn uit de rechtspraak enkele vuistregels op te maken. Zo drukt op een makelaar meer verantwoordelijkheid naarmate de gedupeerde minder kundig is. Op een makelaar drukt ook meer verantwoordelijkheid ter zake van eigenschappen waarvan de gedupeerde stelde ze belangrijk te vinden. Op de makelaar drukt voorts meer verantwoordelijkheid jegens zijn opdrachtgever, daarentegen juist minder jegens de contractspartij (de ‘ander’), en nóg veel minder als deze ook een eigen makelaar had die zijn belangen (beter) had behoren te behartigen. In de kern gaat het erom dat de taak van een makelaar met zich brengt dat hij moet borgen dat (álle) contractspartijen een weloverwogen en geïnformeerd besluit nemen omtrent de voorgenomen transactie, ofschoon staat dogmatisch de vraag centraal of de makelaar heeft gehandeld zoals van een deugdelijk makelaar mocht worden verwacht.
Tuchtnormen
Wat van een deugdelijk makelaar mag worden verwacht, of wat binnen de branche als norm heeft te gelden, dát wordt bepaald door de tuchtrechter. In een tuchtprocedure oordeelt een tuchtcollege, doorgaans een college van vakgenoten, over maatregelen die de professional in zijn professie raken of hem belemmeren om nog langer zijn professie uit te oefenen. In zoverre is het gevolg van een tuchtprocedure voor de professional veelal verstrekkender dan de civiele procedure, zeker wanneer de professional voor een te betalen vergoeding toch is verzekerd. In onze Aansprakelijkheidspraktijk starten we voor gedupeerden doorgaans dan ook een civiele procedure én een tuchtprocedure; omdat een veroordeling in de tuchtprocedure de opmaat vormt voor schadevergoeding, en vanwege de druk die wordt uitgeoefend. Een tuchtmaatregel raakt de professional meer, wat zich overigens ook vertaalt in meer bereidheid om er middels een schikking uit te komen.
In Nederland is de makelaarstitel inmiddels niet langer beschermd. Dat betekent dat eenieder die dat wil zich sinds 2001 makelaar mag noemen. Sinds de beschermde titel is komen te vervallen, spelen brancheorganisaties een rol om een klant van kennis en kunde te overtuigen. In Nederland zijn drie brancheorganisaties (NVM, VastgoedPro en VBO) actief met elk een eigen zelfregulerend verenigingstuchtrecht. De grootste brancheorganisatie binnen de makelaardij is nog altijd de NVM, wiens tuchtnormen en maatregelen uitvoerig staan beschreven in de statuten.
Op grond van artikel 84 van de statuten, kunnen de Raden van Toezicht een tuchtmaatregel opleggen wanneer een lid of makelaar het vertrouwen in de beroepsgroep ondermijnt, inbreuk maakt op de goede naam van de coöperatie of handelt in strijd met de statuten, reglementen en de zogenoemde Erecode. Blijkens de tuchtrechtspraak hechten de Raden van Toezicht in het bijzonder belang aan de Erecode, die voorziet in heldere praktijknormen. Onder meer de norm – en daar ging het ook fout in de jongste zaak die wij behandelen – dat de makelaar dient te waken voor een “onjuiste beeldvorming over personen”. Een makelaar die een onjuiste voorstelling van zaken geeft rondom de (financiën van de) persoon die hij vertegenwoordigt, draagt daarvoor wat ons betreft de civiele en tuchtrechtelijke gevolgen. De makelaar in de laatste tuchtprocedure die we hebben aangespannen kan een tuchtmaatregel tegemoet zien, die op grond van de statuten kan bestaan in een berispring, boete (tot € 50.000,00), schorsing tot maximaal een jaar dan wel de beëindiging van het lidmaatschap.
Rechtsgang
Als de gedupeerde op zoek is naar schadevergoeding, dan dagvaardt hij de makelaar in een civiele procedure voor de rechtbank. Die procedure is recht-toe-recht-aan. De gedupeerde die daarnaast een tuchtklacht wenst in te stellen, richt zijn klaagschrift overeenkomstig het Reglement Tuchtrechtspraak aan de klachtencoördinator van het NVM. De klachtencoördinator kan dan eerst proberen te bemiddelen, tenzij de klager aangeeft daar geen prijs op te stellen. De klacht wordt in dat geval, met toepassing van artikel 15 lid 3 van het reglement, “onverwijld” naar de Stichting Tuchtrechtspraak gezonden en vervolgens in behandeling genomen door het bevoegde tuchtcollege. Over het algemeen is de tuchtprocedure eerder doorlopen dan de civiele procedure, zodat als de beide procedures parallel worden ingezet, de bevindingen van de tuchtrechter kunnen worden meegenomen in de civiele procedure strekkende tot schadevergoeding. Hoe zit het met de kosten van de beide procedures? In de civiele procedure betaalt de eiser griffierecht, (onder meer) afhankelijk van het beloop van de vergoeding die wordt gevorderd. In de tuchtprocedure betaalt men de stichting slechts eenmalig € 100,00 “klachtgeld”. Dat is te overzien.
Bent u gedupeerd door de handelswijze van een makelaar, of bent u als makelaar juist het mikpunt geworden? Onze advocaten van de sectie Aansprakelijkheidsrecht te Amsterdam zijn u graag van dienst. Voor meer informatie en vragen kunt u contact opnemen met de advocaten Michaël Dol en Ashley Geerts.
